Der Einfluss der Energieeffizienz auf den Immobilienwert
Statistiken und Marktanalysen zeigen einen klaren Trend: Immobilien mit schlechter Energieeffizienz verlieren an Wert. Eine Auswertung der Preise auf der Immobilienplattform ImmoScout24 zeigt, dass Preisabschläge zwischen 20 und 30 Prozent keine Seltenheit sind.
Schon ab der Energieeffizienzklasse B müssen Verkäufer ca. 14 Prozent niedrigere Preise in Kauf nehmen. Bei der Energieeffizienzklasse D sind es im Durchschnitt bereits 30 Prozent weniger als für ein entsprechendes Haus mit Energieeffizienzklasse A oder A+. In den Klassen F bis H, was für die meisten älteren Gebäude in Deutschland zutrifft, sind es durchschnittlich sogar fast 40 Prozent.
Quelle: eigene Darstellung nach ImmoScout24
Dabei zeigt sich, dass der Preis umso niedriger ist, je ländlicher eine Immobilie gelegen ist. Die durchschnittlichen Preisabschläge fallen in Großstädten und Metropolen um bis zu 15 Prozentpunkte geringer aus.
Quelle: eigene Darstellung nach ImmoScout24
Gesamtübersicht der Wertminderung wegen schlechter Energieeffizienz
Energieeffizienz | Großstadt | Metropole | Umland | Städte* | Land |
|---|---|---|---|---|---|
Preisabschläge F – H | -33 % | -34 % | -34 % | -42 % | -46 % |
B | -10 % | -5 % | -9 % | -19 % | -16 % |
C | -20 % | -19 % | -23 % | -30 % | -25 % |
D | -24 % | -28 % | -29 % | -34 % | -31 % |
E | -27 % | -30 % | -31 % | -37 % | -36 % |
F | -30 % | -33 % | -32 % | -39 % | -41 % |
G | -33 % | -34 % | -36 % | -41 % | -47 % |
H | -36 % | -35 % | -33 % | -45 % | -51 % |
Quelle: ImmoScout24
*kleine und mittlere Städte bis 100.000 Einwohner
Geringere Mieten für schlechte Energieeffizienz
Laut einer Analyse der Immobilienberatung JLL sind mittlerweile auch die Mieten von Preisabschlägen aufgrund mangelhafter Energiebilanz betroffen. Durch die seit 2022 stark gestiegenen Energiepreise müssen Mieter inzwischen mit Energiekosten rechnen, die einer 13. Monatsmiete gleichkommen.
In Lagen mit einem Angebotsüberschuss führt dies dazu, dass Mieter immer häufiger auch die voraussichtlichen Kosten für Strom und Heizen kritisch betrachten. In Lagen mit ohnehin knappem Wohnraum, wie in den Großstädten, haben Mieter oft keine große Auswahl. Deswegen fallen die Preisabschläge bei den Mieten mit durchschnittlich 2,5 Prozent deutlich geringer aus als bei den Kaufpreisen.
Die Rolle der Energieklassen
Energieeffizienzklassen spielen eine immer wichtigere Rolle bei der Wertermittlung von Immobilien und beeinflussen zunehmend die Entscheidungen von Käufern. Ein Haus der Energieklasse A oder A+ kann einen bis zu 70 Prozent höheren Verkaufspreis erzielen als ein vergleichbares Objekt der Klassen G oder H. Diese Zahlen unterstreichen die Bedeutung einer guten Energiebilanz für den Wert Ihrer Immobilie.
Langfristige Kostenersparnis
Für Käufer sind Immobilien mit einer hohen Energieeffizienzklasse auf lange Sicht oft wirtschaftlicher. Die Energiekosten sind niedriger, was über die Jahre hinweg zu erheblichen Einsparungen führen kann. Dies ist ein wichtiger Faktor, den Käufer bei der Entscheidungsfindung berücksichtigen.
Attraktivität auf dem Markt
Immobilien mit einer guten Energieeffizienzklasse sind generell attraktiver für Käufer. Sie gelten als zukunftssicher und nachhaltig, was insbesondere für jüngere Generationen ein wichtiger Entscheidungsfaktor ist.
Finanzierung und Fördermittel
Einige Banken und staatliche Institutionen, wie die KfW, bieten spezielle Konditionen oder Fördermittel für den Kauf von energieeffizienten Immobilien an. Eine gute Energieeffizienzklasse kann also den Zugang zu günstigeren Finanzierungsmöglichkeiten erleichtern.
Gesetzliche Anforderungen
Mit der Einführung neuer Gesetze und Vorschriften, wie dem neuen GEG, wird die Energieeffizienzklasse immer mehr zu einem Kriterium, das erfüllt sein muss, um Strafen oder Wertminderungen zu vermeiden.
Wiederverkaufswert
Bei einem zukünftigen Verkauf der Immobilie wird eine gute Energieeffizienzklasse den Wiederverkaufswert der Immobilie wahrscheinlich erhöhen.
Gesetzliche Rahmenbedingungen
Das neue GEG, das umgangssprachlich als Heizungsgesetz bekannt geworden ist, und andere regulatorische Maßnahmen tragen zur Unsicherheit bei Immobilienbesitzern bei. Diese Unsicherheit hinsichtlich kommender und zukünftiger Sanierungspflichten wirkt sich aktuell besonders negativ auf den Marktwert aus. Es ist daher ratsam, sich frühzeitig über die gesetzlichen Anforderungen zu informieren und entsprechende Maßnahmen zu ergreifen.
Geltende Sanierungspflichten für Hauseigentümer
Energieausweis (§ 80 GEG)
Seit 2008 ist bei jedem Verkauf oder bei der Neuvermietung einer Immobilie ein Energieausweis Pflicht. Dieser bewertet die Energieeffizienz des Gebäudes und gibt Hinweise zu möglichen Sanierungsmaßnahmen.
Heizungstausch (§ 72 GEG)
- Betriebsverbot für Heizkessel, die vor dem 1. Januar 1991 eingebaut wurden.
- Austauschpflicht für Heizkessel nach Ablauf von 30 Jahren.
- Ab dem 1. Januar 2024 dürfen Heizkessel, die mit Heizöl oder festem fossilem Brennstoff betrieben werden, nur noch unter bestimmten Bedingungen eingebaut werden.
Wärmedämmung (§ 69 GEG)
- Der Eigentümer ist verpflichtet, bisher ungedämmte, zugängliche Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen zu dämmen.
- Die Wärmeabgabe der Rohrleitungen muss begrenzt werden.
- Die oberste Geschossdecke bzw. das Dach muss isoliert werden, wenn der Mindestwärmeschutz nach DIN-Norm nicht erreicht wird.
Weitere Anforderungen (§ 48 GEG)
Bei Sanierungen und Modernisierungen an der Außenhülle (Dach, Fassade, Fenster) von mehr als zehn Prozent der Gesamtfläche muss das Bauteil komplett saniert werden.
Ausnahmen (§ 73 GEG)
Keine Sanierungspflicht besteht für Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine Wohnung mindestens seit dem 1. Februar 2002 selbst bewohnt.
Praktische Tipps für Eigentümer
Wenn Sie den Wert Ihrer Immobilie steigern möchten, sollten Sie in Erwägung ziehen, eine energetische Sanierung durchzuführen. Dazu gehören beispielsweise die Dämmung der Fassade oder der Einbau einer modernen Heizungsanlage. Diese Investitionen können sich nicht nur durch einen höheren Verkaufspreis, sondern auch durch geringere Energiekosten auszahlen.
Einen echten Überblick der nötigen Maßnahmen erhalten Sie durch eine Energieberatung. Energieberater bewerten zunächst die aktuelle Energiebilanz der Immobilie und geben eine Übersicht über sinnvolle Sanierungsmaßnahmen, deren Kosten und der tatsächlichen Wirkung.
Ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) bietet die perfekte Grundlage für eine energetische Sanierung und hilft zudem bei der Sicherung von Fördermitteln.
Stranded Assets: Die versteckte Gefahr für den Wert Ihrer Immobilie
Der Begriff „Stranded Asset“ bezeichnet Vermögenswerte, die durch regulatorische, marktbedingte oder technologische Veränderungen an Wert verlieren oder sogar wertlos werden, bevor sie ihre wirtschaftliche Lebensdauer erreicht haben. Ursprünglich aus der Finanzwelt kommend, wird dieser Begriff zunehmend im Kontext des Klimawandels und der Energiewende verwendet.
In Bezug auf Immobilien werden Gebäude als „Stranded Asset“ bezeichnet, die nicht den aktuellen oder zukünftigen Standards für Energieeffizienz entsprechen und daher keinen Käufer finden.
Aufgrund strengerer Umweltgesetze, eines Wandels in den Präferenzen der Käufer hin zu energieeffizienteren Gebäuden oder durch den Anstieg der Betriebskosten aufgrund schlechter Energieeffizienz können solche Immobilien an Wert verlieren. Das kann dazu führen, dass sie schwerer zu verkaufen oder zu vermieten sind.
Banken blicken sehr kritisch auf solche Immobilien, weswegen es für potenzielle Käufer oft unmöglich ist, einen passenden Kredit zu bekommen. Daher sind Investitionen in Modernisierungen notwendig, um ihre Markttauglichkeit zu erhalten.
Eigentümer können das Risiko von „Stranded Assets“ minimieren, indem sie rechtzeitig in die Energieeffizienz ihrer Gebäude investieren und sich über aktuelle sowie zu erwartende gesetzliche Anforderungen informieren.
Fazit
Die Energieeffizienz ist ein entscheidender Faktor bei der Wertermittlung einer Immobilie geworden. Sie beeinflusst nicht nur den Verkaufspreis, sondern hat auch langfristige Auswirkungen auf die Betriebskosten und die Attraktivität der Immobilie auf dem Markt.
In Anbetracht der steigenden Bedeutung von Nachhaltigkeit und Energieeffizienz ist es für Käufer und Verkäufer gleichermaßen wichtig, diesem Aspekt besondere Aufmerksamkeit zu schenken. Eine Investition in Energieeffizienz schützt nicht nur die Umwelt, sondern auch den Wert Ihrer Immobilie.
Häufig gestellte Fragen
Wie beeinflusst die Energieeffizienzklasse den Wert einer Immobilie?
Die Energieeffizienz hat einen erheblichen Einfluss auf den Wert einer Immobilie. Je schlechter die Energieeffizienzklasse ist, desto höher ist der Preisabschlag. Ein Haus der Energieklasse A oder A+ kann bis zu 70 Prozent mehr kosten als ein vergleichbares Objekt der Klassen G oder H.
Wie wirken sich die Energieeffizienzklassen auf die Mietpreise aus?
Mieter müssen derzeit mit Energiekosten in Höhe einer 13. Monatsmiete rechnen. In Lagen mit ausreichendem Wohnungsangebot bevorzugen Mieter Wohnungen mit guter Energieeffizienz, was zu Preisabschlägen führt. Durch die Wohnungsnot in Großstädten fallen die Preisabschläge bei den Mieten mit durchschnittlich 2,5 Prozent insgesamt gering aus.
Welche gesetzlichen Anforderungen müssen Hauseigentümer in Bezug auf die Energieeffizienz beachten?
Hauseigentümer müssen bei Verkauf oder Neuvermietung einen Energieausweis vorlegen. Außerdem gibt es Austauschpflichten für alte Heizkessel und Dämmungsanforderungen für Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen sowie für die oberste Geschossdecke bzw. das Dach.
Welche Vorteile bieten energieeffiziente Immobilien für Käufer?
Für Käufer sind energieeffiziente Immobilien auf lange Sicht wirtschaftlicher, da die Energiekosten niedriger sind. Dies führt zu erheblichen Einsparungen über die Jahre. Zudem sind solche Immobilien attraktiver auf dem Markt und bieten durch spezielle Konditionen oder Fördermittel oft Zugang zu günstigeren Finanzierungsmöglichkeiten.
